주담대 막히자 신용대출 폭증! 2025 내 집 마련, 실수요자만 더 힘들어진 이유

주담대 막히자 신용대출 폭증! 2025 내 집 마련, 실수요자만 더 힘들어진 이유

주택담보대출(주담대) 규제로 신용대출이 급증하며 내 집 마련이 더욱 어려워졌습니다. LTV 40% 규제, DSR 강화, 고소득층의 우회 전략까지 — 2025년 실수요자를 위한 생존 자금 전략을 정리했습니다.

 

 

부동산 보유세 인상 거래세 인하 대책

안녕하세요, 여러분! 쌀쌀한 바람에 옷깃을 여미게 되는 11월이에요. 갑자기 추워진 날씨에 다들 감기 조심하고 계신가요? 이런 꽁꽁 얼어붙은 날씨처럼, 요즘 부동산 시장도 꽁꽁 얼어붙었다는 소식이 들려와서 오늘은 이 이야기를 좀 해볼까 합니다. 정부의 10·15 주택시장 안정화 대책 이후에 집값 오름세는 조금 주춤해졌다고 하는데, 정작 시장은 '거래 절벽'이라는 심각한 상황에 빠졌다고 해요. 대체 무슨 일인지, 그리고 해법은 무엇인지 같이 한번 살펴볼까요?

 

꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장, 대체 무슨 일?!

정말 '절벽'이라는 표현이 딱 맞을 정도로 상황이 심각한 것 같아요. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보니까, 규제가 시작된 10월 20일부터 열흘간 서울 아파트 매매 거래가 고작 174건이었다고 합니다. 이게 얼마나 줄어든 거냐면요, 규제 직전 열흘 동안에는 4,031건이었대요. 계산해보면 무려 95.7%나 거래량이 급감한 것이죠. 정말 입이 떡 벌어지는 수치입니다!

 

갑자기 왜 이렇게 됐을까요?

가장 큰 원인은 바로 '3중 규제' 때문이라고 해요. 지금 서울 전역과 경기도 12곳이 조정대상지역, 투기과열지구, 그리고 토지거래허가구역으로 묶여있습니다. 여기에 고가 주택은 대출도 꽉 막혔죠. 특히 '토지거래허가구역'이 정말 강력한데요, 이 구역 안에서 집을 사려면 지자체 허가를 받아야 하고, 전세를 끼고 집을 사는 이른바 '갭투자'가 불가능하도록 2년 실거주 의무까지 생겼어요. 이러니 집을 사려는 사람 입장에서는 문턱이 너무 높아진 셈입니다.

 

 

팔려는 사람은 어디로 갔을까요? '매물 잠김' 현상

상황이 이렇다 보니, 집을 사려는 사람들은 일단 지켜보자는 관망세로 돌아섰고, 집을 가진 사람들은 "이럴 바엔 그냥 갖고 있자"라며 매물을 다시 거둬들이고 있다고 해요. 이걸 '매물 잠김 현상'이라고 부릅니다. 실제로 부동산 빅데이터 플랫폼 '아실' 자료를 보면, 규제 발표 이후 서울 아파트 매물이 약 7,000건, 경기도는 약 5,400건이나 사라졌다고 합니다. 사는 사람도, 파는 사람도 없는 그야말로 시장이 멈춰버린 상황인 거죠.

 

 

'보유세 인상' 카드, 과연 만능 열쇠일까요?

이렇게 시장이 꽉 막히자, 정부와 여당에서는 다주택자들이 집을 팔도록 유도하기 위해 '보유세 인상' 카드를 만지작거리고 있어요. 보유세는 말 그대로 부동산을 가지고 있는 것만으로 내는 세금인데, 대표적으로 종합부동산세(종부세)가 있죠. 세금을 계산할 때 기준이 되는 '공정시장가액비율'을 예전처럼 80% 수준으로 다시 올리거나, 공시가격을 현실에 맞게 더 높여서 세금 부담을 확 늘리는 방안이 거론되고 있습니다.

 

 

하지만 반대 의견도 만만치 않아요!

보유세를 올리면 부담 때문에 집을 내놓지 않겠냐는 게 정부의 생각이지만, 이게 생각처럼 간단한 문제가 아니라는 의견이 많아요. 오히려 매물 잠김을 더 심하게 만들 수 있다는 우려도 나옵니다. 실제로 과거 2020년 문재인 정부 시절에도 다주택자의 종부세와 취득세를 대폭 올렸지만, 오히려 그 다음 달 서울 아파트 거래량이 57%나 줄어드는 역효과가 나기도 했어요.

 

왜 보유세만 올리면 안 될까요?

신한프리미어 패스파인더의 양지영 전문위원은 이렇게 진단했어요. "보유세 부담이 커져도 양도소 '거래세'가 너무 높으면 팔기가 어렵다. 차라리 자녀에게 증여하는 길을 택한다"는 것이죠. 그동안 집값은 결국 오른다는 '학습효과'가 생긴 데다, 시중에 돈은 많이 풀려있고 새 아파트 공급은 부족하니, 세금을 더 내더라도 그냥 버티겠다는 심리가 강해질 수 있다는 분석입니다. 정말 일리가 있는 말 같아요.

 

거래세가 발목을 잡는다고요?

결국 문제의 핵심은 '보유세'와 '거래세'의 불균형에 있다는 지적이 많습니다. 거래세는 집을 팔 때 내는 양도소득세나 살 때 내는 취득세 등을 말하는데요, 이 세금 부담이 너무 크니까 집을 팔고 싶어도 팔지 못하는 상황이 벌어지는 거예요. 예를 들어, 10년 전에 5억 주고 산 집이 지금 15억이 되었다면, 양도차익 10억에 대해 상당한 금액을 세금으로 내야 합니다. 이러니 "세금 내고 나면 남는 것도 없겠다, 그냥 갖고 있자"는 생각이 들 수밖에 없죠.

 

 

세금의 기준, '공시가격'에 대한 불신

게다가 세금을 매기는 기준이 되는 '공시가격' 산정 방식에 대한 불신도 여전한 문제입니다. 같은 아파트 단지 안에서도 집마다 공시가격 반영률이 제각각이라 "도대체 뭘 기준으로 세금을 매기는 거냐"는 불만이 끊이지 않았어요. 김윤덕 국토교통부 장관도 이 문제를 인정하고 제도 전반을 재검토하겠다고 밝힌 바 있습니다. 기준이 명확하지 않은데 세금만 올린다고 하면 누구라도 반발하지 않을까요?!

 

그래서 해법은? '보유세↑ + 거래세↓' 패키지 딜!

그래서 전문가들은 하나의 해법을 제시하고 있어요. 바로 '패키지 딜'입니다! 보유세는 현실에 맞게 올리되, 양도소득세나 취득세 같은 거래세는 한시적으로 낮춰줘서 퇴로를 열어줘야 한다는 거죠. 😊

 

 

왜 '동시에' 해야 할까요?

KB부동산의 박원갑 수석전문위원은 '동시성'을 특히 강조했어요.

보유세 부담을 늘려서 집을 계속 갖고 있기는 부담스럽게 만들고, 동시에 거래세 부담은 줄여줘서 지금 집을 파는 게 유리하다는 신호를 시장에 확실하게 줘야 한다는 의미입니다.

한쪽만 조이면 풍선효과처럼 다른 쪽으로 문제가 터져 나오지만, 양쪽을 동시에 조절하면 시장이 자연스럽게 움직일 수 있는 길이 열리는 것이죠. 특히 베이비부머 세대의 은퇴가 본격화된 지금, 갑작스러운 보유세 인상은 큰 조세 저항에 부딪힐 수 있기에 이런 완급 조절이 더욱 중요하다고 합니다.

결국 지금의 거래 절벽은 단순히 하나의 정책만으로 풀기 어려운 복잡한 문제입니다.

얽히고설킨 실타래를 풀 듯, 보유세와 거래세를 함께 조율하는 지혜로운 정책이 필요한 시점인 것 같아요. 부디 시장에 꽉 막힌 숨통을 틔워줄 좋은 대책이 나오길 바라봅니다! 다들 따뜻한 하루 보내세요