주담대 막히자 신용대출 폭증! 2025 내 집 마련, 실수요자만 힘들어진 이유

 

주택담보대출(주담대) 규제로 신용대출이 급증하며 내 집 마련이 더 어려워졌습니다.
LTV·DSR 강화가 불러온 풍선효과, 지역별 격차, 중산층과 청년층의 주거난을 분석하고
실수요자를 위한 현명한 대응 전략을 제시합니다.

 

 

안녕하세요! 여러분의 내 집 마련 꿈을 응원하는 블로그에 오신 걸 환영해요. ^^ 요즘 서울에서 집 구하기, 정말 보통 일이 아니죠? 정부에서는 계속해서 부동산 시장을 안정시키겠다며 여러 대책을 내놓고 있는데요. 그런데 이런 규제들이 오히려 예상치 못한 결과를 낳고 있다는 소식이 들려와서 오늘 그 이야기를 좀 해보려고 해요.

주택담보대출(주담대)을 꽁꽁 묶었더니, 현금이 많은 고소득층은 신용대출이라는 '우회로'를 통해 집을 사고, 정작 집이 꼭 필요한 중산층과 청년들은 발만 동동 구르는 상황이 벌어지고 있다고 해요. 이게 대체 어떻게 된 일일까요?!

 

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정부 규제의 역설: 주담대를 막으니 신용대출이?!

정부의 목표는 분명했어요. 과도한 빚으로 집을 사는 걸 막아서 부동산 시장을 안정시키겠다는 것이었죠. 그래서 올해 6월 27일과 10월 15일에 걸쳐 강력한 대출 규제 카드를 꺼내 들었습니다. 하지만 시장의 반응은 정부의 생각과는 조금 다르게 흘러간 것 같아요.

도대체 무슨 일이 있었던 걸까요?

먼저, 어떤 규제들이 있었는지 간단히 짚고 넘어갈게요.

• 6·27 대책: 이 대책의 핵심은 주택담보대출 한도를 6억 원으로 꽉 막아버린 것이었어요. 아무리 비싼 집을 사더라도 은행에서 주택담보대출로는 최대 6억 원까지만 빌릴 수 있게 된 거죠.
• 10·15 대책: 여기서 한 걸음 더 나아가 LTV(주택담보대출비율) 한도를 40%로 대폭 축소했어요. 예를 들어 10억짜리 아파트를 사려면, 이전에는 더 많은 대출을 기대할 수 있었지만 이제는 최대 4억 원까지만 대출이 가능하고 나머지 6억 원은 현금으로 마련해야 한다는 뜻입니다. 정말 어마어마한 돈이죠.

이런 강력한 규제라면 당연히 대출을 끼고 집을 사는 사람이 줄어들어야 정상이잖아요? 그런데 놀라운 일이 벌어졌습니다.

 

 고소득층의 '우회로', 신용대출

규제 이후의 데이터를 살펴보니, 오히려 6억 원 이상 대출을 받아 서울 주택을 매수한 비중이 늘어났다고 해요. 국회 정무위원회 추경호 의원실이 국토교통부로부터 받은 자료를 보면 이게 명확하게 드러납니다.

규제 이전인 올해 1월부터 6월까지 6억 원 이상 대출을 낀 주택 매수 비중은 36%였는데, 규제가 시행된 7월부터 9월 사이에는 이 비중이 오히려 39%로 3%p나 증가했어요. 아니, 대출을 막았는데 어떻게 더 많은 대출로 집을 산 사람이 늘어났을까요?!

바로 그 비밀은 '신용대출'에 있었습니다. 고소득층은 높은 연봉과 좋은 신용등급을 바탕으로 은행에서 거액의 신용대출을 받을 수 있어요. 주담대가 6억 원에 막히자, 부족한 자금을 신용대출로 끌어와 메꾼 것이죠. 예를 들어 15억짜리 집을 살 때, 주담대 6억 원에 신용대출 3~4억 원을 추가로 받아 계약하는 방식입니다. 결국, 규제가 현금이 많고 신용도가 높은 사람들에게는 큰 장애물이 되지 못했다는 이야기가 됩니다.

 

통계가 보여주는 냉정한 현실

이런 현상은 주거 양극화를 더욱 심화시키는 결과를 낳고 있습니다. 자금 동원력이 있는 사람들은 규제를 가뿐히 넘어 원하는 집을 손에 넣지만, 현금이 부족한 대다수 서민과 청년층은 아예 시장 진입 자체가 불가능해지는 구조가 굳어지고 있는 거죠. 그야말로 '현금 부자'들만 웃는 시장이 되어버렸어요.

'현금 부자'만 유리한 부동산 시장

이번 대출 규제는 결과적으로 계층 간, 그리고 지역 간 격차를 더 벌리는 촉매제가 되었다는 지적이 많아요. 모두에게 똑같이 적용되는 일률적인 규제가 어떻게 다른 결과를 만들어내는지 한번 살펴볼까요?

 

중산층과 청년층의 끊어진 '주거 사다리'

10·15 대책으로 LTV가 40%로 축소되면서 가장 큰 타격을 입은 사람들은 바로 대출 의존도가 높은 중산층과 청년층입니다. 평생 열심히 일해서 돈을 모아도 서울 아파트값 상승 속도를 따라가기 벅찬데, 이제는 집값의 60%를 현금으로 들고 있어야만 내 집 마련의 꿈을 꿀 수 있게 된 거예요.

가령, 8억 원짜리 아파트를 사고 싶어도 대출은 3억 2천만 원밖에 나오지 않으니, 나머지 4억 8천만 원과 부대비용을 모두 현금으로 가지고 있어야 합니다. 사회초년생이나 신혼부부에게는 거의 불가능에 가까운 금액이죠. 이는 결국 '주거 사다리'가 끊어지는 효과를 낳았고, 부모의 도움 없이는 자력으로 집을 사기 어려운 시대가 되었다는 씁쓸한 현실을 보여줍니다.

 

지역별 양극화는 더 심해졌어요

이 문제는 지역별로도 격차를 키웠습니다. 올해 1월부터 9월까지 서울에서 LTV 40% 이상 대출을 활용한 거래 비중이 무려 49%에 달했어요. 절반 가까이가 대출에 많이 의존해서 집을 샀다는 뜻이죠.

그런데 지역별로 속사정을 들여다보면 차이가 확연합니다. * 한강 벨트 (마포, 성동 등): LTV 40% 이상 거래 비중 46.8% (평균보다 낮음) * 강북(67%), 금천(62%), 성북(62%), 중랑(61%) 등: LTV 40% 이상 거래 비중 60% 상회

이 수치가 의미하는 바가 뭘까요? 상대적으로 집값이 저렴한 지역일수록 구매자들이 대출에 더 많이 의존하고 있었다는 뜻입니다. 그런데 LTV를 40%로 일괄적으로 줄여버리니, 이런 지역의 실수요자들이 직격탄을 맞게 된 거죠. 반면, 원래부터 현금 부자들이 많이 사는 고가 아파트 지역은 별다른 타격 없이 거래가 이뤄지는 현상이 나타났습니다. 결국 규제가 지역 간의 불균형마저 심화시킨 셈이 되었어요.

그렇다면 앞으로 어떻게 될까요?

이런 상황이 계속된다면 우리 사회는 어떤 모습이 될까요? 정책은 과연 이대로 괜찮은 걸까요? 생각할수록 마음이 무거워지는 질문들입니다.

 

주거 안정, 꿈이 되어버릴까?

지금처럼 제도가 유지된다면, 부동산은 더 이상 노력으로 얻을 수 있는 자산이 아니라 부의 대물림에 의해 결정되는 '그들만의 리그'가 될 가능성이 높습니다. 청년 세대는 내 집 마련을 아예 포기하게 되고, 이는 결혼과 출산을 기피하는 현상으로 이어져 더 큰 사회 문제를 낳을 수도 있습니다. 안정된 주거 없이는 미래를 계획하기 어려우니까요.

 

정책의 방향, 이대로 괜찮을까?!

추경호 의원은 "지역과 계층의 차이를 고려하지 않은 일률적 규제는 정책의 형평성과 실효성을 모두 잃게 된다"고 지적했어요. 정말 공감 가는 말입니다. 빚내서 투기하는 사람들을 막는 것은 중요하지만, 그 과정에서 집이 꼭 필요한 실수요자들이 피해를 봐서는 안 되잖아요?

이제는 좀 더 세심한 정책 설계가 필요해 보입니다. 예를 들어, 생애 최초 주택 구매자나 무주택 실수요자에게는 LTV나 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 일부 완화해주고, 다주택자나 투기성 단기 거래에 대해서는 규제를 더 강화하는 '맞춤형' 접근이 시급합니다.

여러분은 어떻게 생각하세요? 지금의 부동산 정책, 이대로 괜찮을까요?

 

우리에게 정말 필요한 것은?

정부의 부동산 대책, 그 의도는 좋았을지 모르지만 결과적으로는 현금 부자에게만 유리한 시장을 만들어주고 서민과 청년의 희망을 꺾는 결과를 낳았다는 비판을 피하기 어려워 보입니다. 좋은 정책이란, 의도뿐만 아니라 결과까지 좋아야 하니까요.

이제는 획일적인 규제의 잣대를 거두고, 시장의 다양한 목소리에 귀 기울여야 할 때입니다. 투기 수요는 억제하되, 집이 꼭 필요한 실수요자들의 숨통은 틔워주는 지혜로운 정책이 나오기를 간절히 바라봅니다. 모두가 안정적인 보금자리에서 행복한 미래를 꿈꿀 수 있는 날이 하루빨리 왔으면 좋겠네요! 🙏

 

 

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