부동산 대책의 후폭풍 — 공급 감소와 대출 규제가 불러온 ‘내집마련 절벽’

 

정부의 고강도 부동산 대책 이후 공급 감소와 대출 규제가 맞물리며 수도권 부동산 시장이 얼어붙었습니다. 서울 아파트 거래 절벽, 전세 품귀, 내집마련이 어려워진 현실과 그 해법을 분석합니다
 
안녕하세요, 이웃님들 😊
요즘 부동산 뉴스 만 보면 한숨부터 나오는 분들 많으시죠?
2025년 가을, 이사철인데도 시장 분위기가 꽁꽁 얼어붙었습니다.
정부가 서울 전역과 수도권 일부 지역을 규제지역으로 묶는 고강도 대책 을 발표하면서
“집값을 잡겠다”는 취지와 달리, 공급은 줄고 대출은 막히는 역효과 가 나타나고 있어요.
오늘은 그 후폭풍이 어떻게 시장을 흔들고 있는지 , 그리고
‘ 내집마련 ’을 꿈꾸는 실수요자들에게 어떤 의미인지 쉽고 솔직하게 정리해 드릴게요.

🏦 정부의 부동산 대책, 핵심은 ‘대출 규제와 공급 억제’

이번 대책의 방향은 명확합니다.

“투기 수요를 억제하고, 실수요 중심으로 시장을 재편하겠다.”

하지만 실제로는 대출 규제 강화와 공급 위축 이 겹치면서
서울·수도권 아파트 시장 전반이 얼어붙는 양상입니다.

💰 대출 규제의 벽 — LTV·DTI 강화로 막힌 자금줄

가장 먼저 체감되는 건 대출의 문턱 입니다.

• LTV(주택담보대출비율) : 집값의 40%까지만 대출 가능
• DTI(총부채상환비율) : 연 소득 대비 상환 비율 제한

예를 들어 10억짜리 아파트를 사려면 예전에는 6억 원까지 가능했지만
이제는 4억 원이 한도입니다.
결국 자금 여력이 충분하지 않은 실수요자 들은 집을 사기 어려워졌죠.
대출 규제가 강화되면 “투기 억제”는 가능할지 몰라도,
정작 내집마련의 기회는 점점 멀어지는 부작용 이 생깁니다.
청년층·신혼부부·1주택 갈아타기 수요자 모두가 큰 타격을 입었어요.

🏗️ 공급은 줄고, 시장은 ‘거래 절벽’

정부가 다주택자 규제 강화 와 양도세 중과 를 시행하면서
기존 주택 소유자들이 집을 내놓지 않고 ‘버티기’에 들어갔습니다.
매물이 줄어드니 거래는 급감하고,
시장에는 **가격은 고착되고 거래는 사라진 ‘거래 절벽’**이 나타났습니다.
여기에 건설사들도 위축됐습니다.
프로젝트 파이낸싱(PF) 자금 경색 , 원자재 가격 상승 으로
신규 분양과 아파트 착공이 줄면서,
결국 부동산 공급 자체가 축소 되고 있습니다.
“집값은 잡겠다”던 정책이 결과적으로 공급 감소와 시장 경색 을 초래한 셈이죠.

🌏 수도권만의 문제가 아니다 — 전국으로 번진 냉기

서울과 수도권이 규제지역으로 묶이면서
비규제 지역으로의 풍선효과 가 있을 거란 기대도 있었죠.
하지만 이번에는 다릅니다.
전반적인 대출 제한과 경기 둔화 로 인해
지방 부동산 시장도 동반 침체 중입니다.
KBS 전주 방송 분석에 따르면
전북·충청 지역조차 거래량이 전년 대비 30% 가까이 감소했다고 해요.
결국 이번 대책은 ‘수도권 중심의 조치’가 전국 시장 냉각으로 확산된 사례 가 되었습니다.

🏠 전세대란의 전조 — 세입자 부담은 더 커졌다

매매 시장이 얼면 사람들은 자연스럽게 전월세 시장으로 몰립니다.
하지만 전세 매물 이 급감하면서, 세입자들의 시름은 더 깊어졌습니다.

📉 전세 매물 실종, 월세 선호 확산

보유세와 대출이자 부담이 커진 집주인들은
목돈 전세보다 월세로 전환 하는 경우가 늘고 있습니다.
예전엔 보증금 2억 원이던 아파트가
이제는 보증금 1억 원 + 월세 50만~70만 원 으로 바뀌는 식이에요.
이런 변화가 ‘ 전세의 월세화 ’를 가속시키고 있습니다.
신규 아파트 입주 물량이 줄면서
시장에 풀리는 전세 물량도 함께 감소했죠.
수요는 그대로인데 공급은 줄었으니, 전셋값은 오르고
월세 부담까지 커지는 악순환이 계속됩니다.

⏳ 전문가 “2026년이 진짜 고비 될 것”

전문가들은 입을 모읍니다.

“2026년은 전세 시장의 폭풍이 몰아칠 시기다.”

그 이유는 두 가지예요.

1. 신규 아파트 입주 급감
2. 2023~2024년 건설 경기가 최악이어서, 2026년엔 입주 물량이 거의 없습니다.
3. 임대차 3법 계약 만기 도래
4. 2020년 도입된 ‘2+2년 계약갱신청구권’이 끝나면서
5. 4년 만에 집주인들이 전세금을 한꺼번에 올릴 가능성이 높습니다.

이 두 요인이 맞물리면 전세대란과 깡통전세 위험 이 동시에 커질 수 있습니다.

💡 해법은 없을까? — 실수요자 중심의 유연한 정책 필요

부동산 시장 안정의 핵심은 ‘ 균형 ’입니다.
수요만 억누르는 규제는 시장을 왜곡시킬 뿐이에요.

✅ 실수요자 완화책

생애 최초 주택 구매자나 1주택자 갈아타기 수요자는
LTV·DTI 완화 혜택 을 주는 맞춤형 지원이 필요합니다.
“투기 억제”와 “실수요 보호”는 동시에 이뤄져야 해요.

🏘️ 서민·청년층 주거비 완화

전세의 월세화가 진행되는 만큼
장기 저리 대출 과 공공임대주택 확대 가 현실적 대안입니다.
서울·수도권 접근성이 좋은 지역 중심으로
살기 좋은 공공분양형 아파트 공급이 이뤄져야 합니다.

🏗️ 공급 확대의 신호

부동산 시장의 근본 해법은 결국 ‘ 지속적 공급 ’입니다.
재개발·재건축 규제를 합리적으로 완화하고,
PF 시장을 정상화해 신규 택지 개발을 추진해야 합니다.
“앞으로 새 집이 꾸준히 공급된다”는 신호가 있어야
수요자들이 안심하고 시장이 안정됩니다.

📈 결론 — 부동산 안정은 ‘대출 규제’보다 ‘공급 예측성’이다

지금의 부동산 위축은 단기적 규제의 부작용입니다.
공급 감소 , 대출 규제 , 임대 불안 이 맞물리면서
서울과 수도권뿐 아니라 전국이 얼어붙었죠.
진짜 안정은 예측 가능한 공급과 유연한 금융 정책 에서 시작됩니다.
“집값을 잡는 것”이 아니라,
“ 집을 가질 수 있는 환경을 만드는 것 ”이 진짜 부동산 정책의 목적이어야 합니다.