10·15 대책 한 달, 왜 서울 전세가 사라지나? 거래절벽·전세난·월세화 ‘3중 충격’ 완전 해부

10·15 대책 한 달, 왜 서울 전세가 사라지나?
거래절벽·전세난·월세화 ‘3중 충격’ 완전 해부
10·15 부동산 대책 한 달, 서울 아파트 거래량은 60% 급감하고 전세 매물은 사라지며 월세 전환이 급속도로 진행되고 있습니다. 전세 부족의 원인, 갭투자 차단, 입주 물량 감소, 전세대란 전망까지 현재 시장 변화를 한눈에 정리했습니다

 

 요즘 부동산 뉴스 보면 머리가 지끈지끈 아프지 않으신가요? 지난 10월 15일에 발표된 부동산 대책이 벌써 한 달이 지났어요. 뭔가 좀 안정되려나 기대했는데, 시장은 여전히 안갯속인 것 같아요. 특히 서울 부동산 시장은 거래가 뚝 끊기면서 다들 "앞으로 어떻게 되는 거지?" 하고 지켜보는 분위기입니다.

그래서 오늘은 10·15 대책 이후 한 달, 우리 부동산 시장에 어떤 변화가 있었는지, 그리고 가장 큰 걱정거리로 떠오른 전세난과 월세화 현상에 대해 친구랑 이야기하듯 쉽고 따뜻하게 풀어보려고 해요. 내 집 마련이나 이사를 계획하고 계신 분들이라면 오늘 이야기에 꼭 귀 기울여 주세요!

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꽁꽁 얼어붙은 거래 시장, 대체 무슨 일이죠?


요즘 부동산 시장을 한마디로 표현하면 바로 '거래절벽'이라고 할 수 있습니다. 말 그대로 거래가 벼랑 끝처럼 뚝 끊겼다는 의미인데요. 실제로 국토교통부 실거래가 공개시스템을 살펴보니 정말 놀라운 수치가 나왔어요.

 

거래량, 반 토막도 더 났어요!

10·15 대책 발표 이후 한 달간(10.15~11.14) 서울 아파트 거래량이 4,037건에 그쳤다고 해요. 이게 얼마나 줄어든 거냐면, 바로 직전 한 달(9.14~10.14) 동안에는 1만 221건이나 거래되었거든요. 계산해보면 무려 60.5%나 급감한 수치입니다. 시장에 집을 사려는 사람들의 발길이 그야말로 뚝 끊겨버린 것이죠.

 

왜 이렇게 거래가 줄었을까요?

가장 큰 이유는 바로 '대출 규제 강화'와 '토지거래허가구역 지정'입니다. 집을 살 때 필수적인 대출의 문턱이 높아지니 매수 심리가 크게 위축될 수밖에 없었어요. 또한, 토지거래허가구역으로 지정된 곳에서는 실거주 목적이 아니면 집을 사기가 어려워졌습니다. 특히 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'가 사실상 불가능해지면서 투자 수요가 크게 줄어든 영향이 큽니다. 갭투자란 매매 가격과 전세금 간의 차액(gap)만으로 주택의 소유권을 취득하는 투자 방식인데, 이 길이 막히면서 시장의 큰 축 하나가 사라진 셈이에요.

거래는 없는데 집값은 그대로? 심화되는 양극화 현상
그런데 정말 이상한 점은, 이렇게 거래가 없는데도 집값은 쉽게 떨어지지 않는다는 거예요. 오히려 일부 지역은 가격이 더 오르는 기현상까지 보이고 있습니다. 이게 바로 '양극화' 현상이 더욱 심해지고 있다는 신호랍니다.

 

 오르는 곳은 더 오르고, 약한 곳은 더 약해지고 김인만 부동산연구소 소장의 분석에 따르면, 이번 대책 이후 소위 '노도강'(노원·도봉·강북구)이라 불리는 지역은 원래도 약세였는데 더 힘든 시기를 보내고 있다고 해요.

반면에 강남 3구나 성동구 같은 한강벨트 지역은 오히려 상승률이 다시 반등하는 모습을 보이고 있습니다.

결국 규제가 모든 지역의 집값을 잡는 게 아니라, 입지가 좋은 곳으로의 쏠림 현상만 더 부추긴 셈이 되었어요. 이런 현상을 '풍선효과'라고 부르기도 합니다.

풍선의 한쪽을 누르면 다른 쪽이 불룩 튀어나오는 것처럼, 특정 지역을 규제하면 그 주변이나 다른 유망 지역의 가격이 오르는 것을 말해요.

 

풀리지 않는 숙제 전문가들은 이번 대책이 결과적으로 강남과 같은 핵심 지역의 집값을 잡는 데는 실패했고, 양극화만 더 심화시켰다고 평가하고 있어요. 근본적인 문제 해결을 위해서는 규제뿐만 아니라, 시장이 원하는 곳에 충분한 '공급'이 이루어져야 한다는 목소리가 높습니다. 또한, 서울로만 몰리는 수요를 분산시키기 위해 지방 부동산 시장을 살리는 정책도 함께 필요하다고 제언했어요.

 "전세 구하기가 하늘의 별 따기"…월세 시대가 오고 있어요!

 

매매 시장의 혼란보다 지금 당장 우리 피부에 와닿는 더 큰 문제는 바로 '전세 시장의 불안'입니다. 전세 매물이 사라지면서 그야말로 '전세대란'이 현실화되고, 어쩔 수 없이 월세를 선택하는 '월세화'가 빠르게 진행되고 있어요.

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도대체 전세 매물은 다 어디로 갔을까? 전세 매물이 부족해진 이유는 크게 두 가지로 볼 수 있어요.

첫째, 내년(2026년)에 새로 입주하는 아파트 물량이 크게 줄어들 예정입니다. 새 아파트가 줄어드니 당연히 새로운 전세 물량도 줄어드는 것이죠. 둘째, 앞서 말씀드린 '갭투자'가 막힌 것도 큰 원인입니다.

갭투자를 통해 집을 산 집주인들이 시장에 전세 매물을 공급하는 역할을 해왔는데, 이 고리가 끊기면서 전세 공급이 줄어든 것입니다. 

 

전세가 귀해지니 월세만 늘어나요 상황이 이렇다 보니 전세 가격은 계속 오를 수밖에 없습니다.

 

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "내년 전세 시장은 올해 상승률의 2배 정도로 전망된다"고 내다봤을 정도예요. 정말 걱정스러운 전망이죠. 전세 보증금을 마련하기 어려워진 세입자들은 어쩔 수 없이 매달 꼬박꼬박 돈을 내야 하는 월세나, 보증금은 낮추고 월세를 내는 반전세로 밀려나고 있습니다. 주거비 부담이 점점 더 커지는 시대로 접어들고 있는 거예요.

정부가 연말에 추가로 공급 대책을 내놓을 예정이라고는 하지만, 당장 시장의 불안감을 잠재우기는 쉽지 않아 보여요. 집이라는 게 뚝딱 만들어지는 게 아니다 보니, 공급 대책의 효과가 나타나기까지는 꽤 오랜 시간이 걸리기 때문입니다.

 

단기적 조정, 장기적 불확실성

전문가들은 내년 초까지는 다들 눈치만 보는 '관망세'가 이어지면서 시장이 단기적인 조정 국면에 들어갈 수 있다고 봐요. 하지만 금리 인하 가능성, 시중에 풀린 많은 유동 자금 등을 고려하면 장기적으로 집값이 안정될 거라고 장담하기는 어려운 상황입니다. 특히 공급 부족 문제가 해결되지 않는 한, 전세 시장의 불안은 계속될 가능성이 높아요.

 

 

현명한 내 집 마련 전략은?

이런 복잡한 시기일수록 더욱 신중한 접근이 필요합니다. 무리하게 대출을 받아 '영끌'로 집을 사기보다는, 자신의 자금 상황을 철저히 점검하고 감당할 수 있는 범위 내에서 계획을 세우는 것이 중요해요. 또한, 전세 계약을 앞두고 있다면 조금 더 발품을 팔아 꼼꼼히 알아보고, 늘어나는 주거비 부담에 대비해 월세 시장의 흐름도 함께 파악해두는 지혜가 필요합니다. 부동산 시장, 참 알다가도 모르겠죠? 😥

하지만 이렇게 차근차근 시장의 흐름을 공부하고 이해하다 보면, 분명 어려운 상황 속에서도 현명한 길을 찾을 수 있을 거예요. 우리 모두 함께 힘내서 이 시기를 잘 헤쳐나가요! ^^