10·15 대책 후폭풍… 규제 피한 화성·구리 집값 ‘폭발적 상승’ 왜?

 

• 10·15 대책 후폭풍… 규제 피한 화성·구리 집값 ‘폭발적 상승’ 왜?
• 10·15 대책 풍선효과 현실화… 화성·구리 신고가 행진의 진짜 이유
• 규제 피한 지역에 돈이 몰린다! 화성·구리 아파트값 폭등 분석
• 10·15 대책 한 달… 규제지역은 멈췄는데 화성·구리는 왜 뛰었을까?
• 집값 풍선효과 터졌다… 화성·구리 신고가 182건의 배경

 

10·15 부동산 대책 이후 규제지역 거래는 급감했지만, 화성·구리 등 비규제지역에서는 신고가가 폭발적으로 늘었습니다. 규제 풍선효과로 수요가 이동하며 집값이 오르는 이유를 데이터로 분석합니다.

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10·15 대책 풍선효과, 화성·구리가 신고가 찍었어요!

안녕하세요, 여러분! 요즘 부동산 뉴스 보면 머리 아프신 분들 많으시죠? 😥 정부가 집값 안정을 위해 얼마 전에 '10·15 부동산 대책'이라는 걸 내놨는데요. 벌써 한 달이 지났어요. 그런데 이게 웬일일까요? 규제를 피한 경기도 화성과 구리 같은 곳들의 아파트값이 심상치 않다는 소식이 들려오네요! 오늘은 이 뜨끈뜨끈한 소식, 도대체 왜 이런 일이 벌어지고 있는지 한번 쉽고 재미있게 파헤쳐 볼게요.

'10·15 대책'과 '풍선효과', 그게 대체 뭔가요?

우선 '10·15 부동산 대책'이 뭔지 간단히 짚고 넘어가야겠죠? 이건 정부가 과열된 부동산 시장을 안정시키려고 내놓은 고강도 규제책입니다. 서울 전역과 경기도 일부 인기 지역을 규제지역으로 꽁꽁 묶어버렸어요. 이런 규제지역에서는 집을 살 때 대출받기가 까다로워지고, 집을 사면 꼭 실제로 들어가 살아야 하는 '실거주 의무' 같은 조건들이 붙게 됩니다. 한마디로 "이 동네는 투기 말고, 꼭 살 사람들만 집 사세요!"라는 강력한 신호를 준 거죠.

그랬더니 '풍선효과'가 나타났어요. 풍선의 한쪽을 누르면 다른 쪽이 불룩 튀어나오는 것처럼, 규제로 꽉 막힌 지역을 피해 투자 수요가 규제가 없는 주변 지역으로 몰리는 현상을 말해요. 대출을 활용해서 집을 사려던 사람들이나, 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'를 하려던 사람들이 "어? 여기는 막혔네? 그럼 규제 없는 저쪽으로 가자!"하고 이동하기 시작한 겁니다. 정말 똑똑한 돈은 갈 길을 찾아가는 것 같아요!

수요가 몰린 화성, 구리의 놀라운 기록!

자, 그럼 그 똑똑한 돈들이 어디로 갔을까요? 바로 이번 포스팅의 주인공, 경기도 화성과 구리, 그리고 남양주 같은 곳들이에요! 부동산 중개업체 '집토스'가 국토교통부 실거래가 자료를 분석해봤다고 해요. 결과는 정말 놀라웠습니다.

10·15 대책 이후 한 달 동안, 경기도의 비규제지역에서 나온 역대 신고가(가장 높은 가격에 거래된 기록) 건수가 무려 182건에 달했다고 합니다. 같은 기간 규제지역에서 나온 신고가가 3건인 것과 비교하면 무려 61배나 많은 수치예요. 정말 어마어마하지 않나요?!

특히 주목할 곳은 화성과 구리입니다.

화성시는 평균 매매가가 1.7%나 오르면서, 무려 41건의 신고가를 기록했어요. 예를 들어 '동탄역롯데캐슬' 전용면적 84㎡(국민평형이죠!)는 지난달 16억 9,000만 원에 거래되면서 최고가를 새로 썼습니다. 또 '동탄역 더 힐' 전용 147㎡도 9억 4,500만 원에 주인이 바뀌면서 신고가 리스트에 이름을 올렸어요.
구리시도 만만치 않았습니다. 평균 매매가가 1.8%나 상승했고, 신고가도 28건이나 나왔어요. 'e편한세상인창어반포레' 전용 84㎡는 12억 원에 신고가 거래가 이뤄졌고, 심지어 내년에 입주 예정인 '구리역 롯데캐슬 시그니처' 전용 82㎡ 분양권은 분양가보다 2억 원이나 비싼 10억 6,704만 원에 거래되었다고 하네요.

규제지역은 정말 잠잠해졌을까요? (feat. 똘똘한 한 채)

그럼 규제로 묶인 서울이나 경기도 다른 지역들은 집값이 안정되었을까요? 표면적으로는 거래량이 뚝 끊기면서 얼어붙은 것처럼 보입니다. 실제로 한 뉴스에 따르면 서울 아파트 거래량은 77%나 줄었다고 해요. 하지만 속을 들여다보면 조금 다른 이야기가 펼쳐집니다.

규제지역에서도 집값은 평균 1.2% ~ 1.6% 정도 상승했다고 해요. "아니, 규제했는데 왜 오르죠?!" 싶으실 텐데요. 바로 '똘똘한 한 채' 현상 때문입니다. 규제가 강해질수록 "어차피 한 채 살 거, 대장 아파트, 제일 좋은 입지에 사두자!"는 심리가 강해지는 거죠.

실제로 서울의 신규 규제지역에서 나온 신고가 66건 중 61%에 달하는 40건이 '15억 원 초과' 초고가 아파트에서 나왔다고 합니다. 대출이 거의 막혀있는 초고가 아파트는 현금 부자들만의 리그가 되었고, 이들의 수요가 가격을 계속 밀어 올리고 있는 셈이에요. 규제가 오히려 자산 가치의 양극화를 더 심화시키고 있다는 전문가들의 분석이 나오는 이유입니다.

앞으로 부동산 시장, 어떻게 될까요?

정리해보자면, 이번 10·15 대책은 규제지역의 거래는 얼어붙게 만들었지만, 그 수요를 비규제지역으로 옮겨가게 하는 '풍선효과'를 낳았어요. 동시에 규제지역 내에서는 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 강해지면서 초고가 아파트 위주로 가격이 오르는 양극화 현상이 뚜렷해졌습니다.

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이재윤 집토스 대표는

 "규제지역의 거래량 급감으로 표면적인 집값 상승세는 둔화된 것처럼 보일 수 있지만, 고가 아파트 매수세는 이어져 자산 가치 양극화가 더욱 심해질 것"이라고 전망했어요.

앞으로 시장이 어떻게 흘러갈지는 계속 지켜봐야 할 것 같아요. 정부의 정책 하나하나가 시장에 정말 큰 영향을 미치는 것 같습니다. 내 집 마련을 꿈꾸시는 분들이나 부동산에 관심 있는 분들이라면 이런 시장의 흐름을 잘 읽고 신중하게 접근해야 할 시점인 것 같아요. 다음에 또 흥미로운 부동산 소식이 들려오면 알기 쉽게 정리해서 가져올게요! ^^